3月14日，上海辰望办理咨詢有限公司的社區事務資深顧問闞曉杰為浦東新區花木大街40個小區的十多名物業經理上了一堂物業办理自評課。在剛剛過去的2023年，這些小區完结了物業費集體提價，本年3月底還將由第三方機構對這些小區進行首輪物業服務質量現場測評。
“花木大街轄區內有68個小區的物業终年虧損，花木物業公司服務了其间40個小區。考慮到這些小區的物業費20多年未變，且在調價一事上誰也不想‘榜首個吃螃蟹’，最終大街決定通過黨建引領，在40個小區同時推進提價作业。”浦東新區花木大街城建中心主任朱鳳洲說。
物業办理費、滿意度雙低是许多老舊小區的办理現狀，面對物業公司“長期虧損”的诉苦和業主方“服務欠好憑什麼漲物業費”的詰問，屬地办理部門许多時候隻能將這個問題暫時擱置，也因而，浦東新區花木大街通過各方合力促进的物業費集體提價對老舊小區进步物業办理有借鑒意義。
最近，記者實地走訪了花木大街櫻花路309弄、櫻花路39弄、牡丹路225弄等幾個已經通過物業費提價表決的小區，發現雖是老舊小區，但小區的電子門崗都可自動識別進出車輛，未被識別的訪客車輛經保安人工詢問后，也會被引導到小區內的臨時停車位上。記者了解到，這些小區大多在2023年11月、12月成功上調了物業費，借著這個機會，小區內的樹木修剪、設施設備更新也已完结。
作為動遷房小區，櫻花路309弄小區的業主們於2007年前后入住，過去十多年一向按每平方米0.45元的標准付出物業費。小區物業經理陸志麗算了一筆賬：該小區體量為16000多平方米，提價前每月收到的物業費不到8000元。“這些錢給小區配一個保安、一個保潔后就不夠了。”
要是算經濟賬，哪個物業公司办理這樣的小區都會想要退出，但小區物業办理事關社會穩定，花木物業公司作為大街集體企業，不能說退就退。怎麼辦？花木大街聘請第三方公司對花木物業公司的營收進行了全面審計，發現其办理的57個老舊小區體量共約150萬平方米，物業費為每平方米0.24元至0.45元不等，2013年物業公司運營這些小區虧損337萬元，到了2022年，虧損達4171萬元。
“均匀每年遞增虧損超30%。”花木大街為每個小區都算了一筆經濟賬，但隻要說到提價，小區業主就不赞同。有業主質疑：“人家小區物業費才0.35元，不是照樣在管嗎？我們還貴了0.1元，怎麼還要提價？”確實，櫻花路309弄小區地点的牡丹五居委共管轄5個小區、1875戶居民，除櫻花路309弄外，其他的牡丹路225弄、259弄、186弄以及金桂小區均為20世紀90年代建成的老舊小區，物業办理費隻有每平方米0.35元。
“5個小區互相挨著，業主們也互相了解，我们本來就對物業服務不滿意，沒有小區願意率先提價。”牡丹五居委黨總支書記顧燕華就任一年多，屡次碰到小區業主到居委會反映物業服務差的問題。
花木物業公司办理的老舊小區幾乎都遭受相同的處境。“一頭是物業公司連年虧損的現實，一頭是業掌管續提出的問題，當雙方的問題匯集到居民區黨總支書記處，有些書記也不理解：物業公司要減虧，和我們有什麼關系？”組織了屡次溝通會的花木大街辦事處副主任劉玨發現，上調物業費是一個不斷達成共識的過程，而榜首步是抓財務剖析、信息公開。
“對一切小區開展專項審計和物業服務評估，以審計報告方法摸清出入數據，找到問題地点﹔以評估報告方法測算办理本钱，构成區域化、獨立化兩套办理模式，讓小區業主了解市場行情。”劉玨說，在這個過程中，有的小區因為體量特別小，測評出的市場物業費高達每平方米8元以上。此外，評測方也給出了一些事例，标明在物業費合理、物業服務質量高的小區，居民投訴相對較少，這也讓一些居委干部意識到促进提價是幫老百姓辦事。“假如依照市場規則，物業公司要求退出小區，小區將堕入混亂。”
顧燕華既期望物業公司走出價格與服務嚴重不符的經營窘境，也期望改變老百姓“老舊小區就應該政府托底”的思維習慣。“首要要把問題講清楚。”她先招集小區黨員開會，向他們出示了物業費市場評估報告，讓我们探究若通過市場化的方法選聘物業公司，小區將付出什麼水平的物業費。與黨員們講理解來龍去脈后，又招集小區樓組長、志願者開啟新一輪“講現況，答疑問”溝通會，再由他們到各樓棟進行宣傳，引導小區居民達成共識。
顧燕華坦言，整個過程中，面對業主提出的疑問，居委會遵从全過程公開民主的原則，在小區張貼公示經專業機構核定出具的市場評估報告和審計報告，以及物業費进步至每平方米0.80元的相關說明，並且圍繞“為什麼提價”“怎麼提價”“提價不成功怎麼辦”等8個中心問題，构成“一問一答”和流程圖，实践做到廣而告之。
在提請上調物業費的過程中，居委會應對的许多作业会集在承受居民的詢問、質疑。針對這一現象，大街、居委、物業每周“相約星期六”，研讨各小區的具體問題。“某小區有居民不赞同提價，是否因為對某項物業服務不滿？”“一些居民提出要修剪大樹，那麼我們是不是能够先明確樹木擋住了哪幾戶居民，在修剪完结后再上門做調價說服作业作用是否更好？”從2023年6月至11月，“相約星期六”讓许多問題在一次次討論中變得明確，也逐漸找到答案。
比方某小區物業費要漲至每平方米1.2元，該小區黨總支書記問：“漲不到這個價，物業公司真的會撤走嗎？”花木物業公司的負責人也不止一次詢問：“要是居民不赞同漲價，我們真的能够撤嗎？”大街給予明確答復：“真的撤。”
伴隨“相約星期六”，各小區同時演出“我们來找茬”，當居民們提出的諸如保安風貌、保潔質量、客服應答、維修規范、巡查查核、大樹修剪等問題逐个得到解決，小區相貌改變了，業主對花木物業公司也愈加認可了，越來越多的小區在提價事項上達成共識。
上一年11月3日，櫻花路309弄小區開啟物業調價流程。到了上一年12月16日，針對物業調價議題，小區186戶業主中有136戶實際參與投票，117戶赞同調價，參與表決份额達86.03%。在上一年10月至12月間，花木物業公司在管的40個小區分三批完结了業主大會表決，其间39個小區提價續聘花木物業，1個小區決定以協議選聘方法提價引进其他物業公司。
最近，花木大街完结物業費提價作业的多個小區，通過招募志願者建立了物業作业巡察小組，催促物業整改各類办理問題。此外，物業費提價小區中一些没有建立業委會的小區，都計劃本年年內建立業委會。“調高物業費的下一步，是进步物業服務質量，构成良性循環。”朱鳳洲說。
記者從上海市物業办理事務中心了解到，全市范圍內，越來越多的小區有了“優質優價”意識。有數據可查，2023年本市住所小區業主大會與物業服務企業新簽訂的物業服務合同中，均匀物業費為每平方米1.71元。其间，57%的小區進行了調價，起伏達36.5%。
全流程參與花木大街提價作业的第三方社區办理機構辰望咨詢負責人楊峰說，最近兩年也接收到不少小區的自發托付，他們通過購買業委會顧問或秘書、物業費評估與調價、業主大會代為召開等服務，推動物業費进步。
“花木大街的探究，有兩點值得關注。”楊峰指出，由於此次提價的小區由同一物業公司办理，能够節約日常办理運營本钱，體現了物業區域化办理的優勢。與此同時，每平方米0.8元的物業費過低，小區的設施設備養護不到位，無法真实激發企業參與社區办理的熱情和動力。“當然，業主對物業服務的觀念轉變需求一個過程，集體提價是一次廣泛的理念教育，當越來越多的業主见識到小區是需求專業維護的，那麼后期提價的難度會逐漸下降。這為全市老舊小區，尤其是動遷房小區的物業办理破局供给了思路。”
記者在採訪中了解到，现在，不少區、大街也在紛紛探究。比方，徐匯區在進行調價的過程中，留出0.1元補充到小區維修資金賬戶中，為小區的設施設備養護存錢，這是未來的方向，也將有助於實現物業服務“按質論價、質價相符、優質優價”的良性循環。（記者 謝飛君）
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