117、参考案例：合法、合理、适当的规范性文件可当作判断行政行为合法性的依据——张某、张某玲诉合肥市包河区人民政府行政许可案
Ⅰ、对于加装电梯行政审批案件缺乏法律、行政法规或规章等统一、明确规定时，地方政府结合地方的具体实际情况，依法制定的规章以下规范性文件，人民法院经审查认为合法、有效且合理、适当的，应当承认其效力，并作为判断加装电梯行政审批行为是不是合乎法律的依据。
Ⅱ、加装电梯所在小区全体业主、业主委员会及业主大会不起诉时，专有部分占建筑物总面积过半数或者总户数过半数的业主认为加装电梯行政审批行为侵犯其合法权益的，对该审批行为能提起诉讼。
法院生效判决认为，跟着社会进步、人民生活水准不断提高，功能修补和补齐基础设施功能短板是今后城市发展的重点工作。时至今日，电梯对居民，尤其是老年居民而言，越来越显示出其在居住、出行、养老、就医等方面的必需性。对既有住宅加装电梯事项，在目前没有法律、行政法规统一规定的情况下，地方政府制定的合法、有效并合理、适当的规范性文件，可当作判断政府相关行政行为合法性的根据。本案中，加装电梯行政审批行为是不是合乎法律的直接依据是合肥市人民政府制定的《实施意见》。该意见系规章以下的规范性文件，只要不存在与上位法相冲突的情形，可当作判断被诉联合审查意见是不是合乎法律的根据。范某旗等8户根据《实施意见》的规定，提供了房屋权属证明复印件、加装电梯方案文本等材料，加装电梯工作组收到申请后，由区住建局牵头，组织了规划等部门对申请材料来联合审查，作出同意加装的意见并对施工等提出完善要求，符合《实施意见》的规定，也不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，并无不当之处。
既有住宅楼加装电梯是对原住宅楼垂直交通方式的改进和完善，加装的电梯是依附于建筑物使用的附屋设施，不具有独立使用功能属于改建附属物设施事项，根据《民法典》第二百七十八条第一款第（七）项、第二款规定，该事项屋于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应由经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。《实施意见》对此规定的是，加装电梯的申请应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意后提出。很显然，后者规定与前者规定不一致，在被诉联合审査意见作出时，《民法典》业已实施，对本案申请人资格的确定，当然应遵循《民法典》关于业主共同行使权利实行的票决制规则，既不克减业主法定权利，也不增设业主法外义务。本案中，在案证据显示，申请人资格符合《民法典》关于“两个三分之二”和“两个四分之三”的规定，上诉人主张参与表决的业主以及同意加装电梯的业主不符合法律规定，不能成立。
根据《民法典》《实施意见》的相关规定，既有住宅加装电梯，并不一定需要征得非本幢或本单元的小区其他业主参与、同意。但是，如果加装电梯行为对小区的公共绿地、公共车位等公用设施的使用造成实际影响，则该公用设施的所有权人对行政审批行为具有提起行政诉讼的主体资格。一般来说，加装电梯所在小区全体业主、业主委员会及业主大会不起诉时，专有部分占建筑物总面积过半数或者总户数过半数的业主认为加装电梯行政审批行为侵犯其合法权益的，对该审批行为能提起诉讼，本案中，张某所租赁的车位系地面车位，该社区物业公司称车位产权是小区业主共同所有，那么，张某如仅作为前述车位的承租人，其与被诉联合审查意见之间没有利害关系。诚然，张某作为小区业主，对该小区内的公共场所、公用设施等享有共有权，但该权利也不足以使其获得独立的诉讼实施权。
118、在没有证据证明业主家中被盗与物业公司未尽安保义务存在直接的因果关系时，业主因家中被盗而要求物业公司承担损失并拒绝交付物业费的，人民法院不予支持——王某峰与北京万通鼎安国际物业服务有限公司物业服务合同纠纷案
北京市高级人民法院认为：结合本案查证事实，王某峰家中被盗一事是由案外人实施，在万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称“万通鼎安物业公司”）配备安保的前提下，王某峰并未提交证据证明其家中被盗与万通鼎安物业公司未尽安保义务存在直接的因果关系。因此，王某峰要求万通鼎安物业公司承担其相应损失，并以万通鼎安物业公司存在违约为由主张同时履行抗辩权而拒交物业费的主张，缺乏法律和事实依据，不予支持，二审法院处理得当。
119、作为物业服务企业，物业服务企业对小区负有相应的安全保卫义务，若其未提供证据证明在物业服务过程中尽到了相应的安全防范和巡视义务，对置于物业公共区域的财产被盗具有一定的过错，应在订立合同时可预见及能预防损害的范围内承担对应的赔偿责任。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈某与A公司签订的《房屋委托管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现陈某表示其车辆电池被盗，车体被损毁，并主张A公司未尽到安保义务，应当承担相应的责任。虽然A公司表示并未收取过停车费，但是其作为物业服务企业，对小区负有相应的安全保卫义务，现其未提供证据证明在物业服务过程中尽到了相应的安全防范和巡视义务，其对于陈某的车辆电池的被盗具有一定的过错，应当承担对应的责任。但是，物业公司并非公安机关，其对小区的安保职责仅限于物业公共区域内防范性安全保卫活动，且电瓶车电池系被盗而遗失，并非A公司的违约行为直接造成，A公司仅系对合同义务的违反，而非对陈某的人身、财产权利的直接侵害，故其仅应在订立合同时可预见及能预防损害的范围内承担对应的赔偿相应的责任。关于具体的赔偿数额由本院结合本案具体案情酌情确定。
法院生效判决认为，某物业公司为案涉小区提供了物业服务，刘某应当按照合同约定支付物业费。但考虑到法院在审理案涉社区物业服务合同纠纷系列案中，查明物业公司在提供物业服务过程中，存在重大瑕疵，物业公司应承担对应的违约责任。根据物业公司的物业服务的品质及物业收费标准，结合物业公司的违约行为及其违约程度，遂对物业公司诉请的物业费酌情核减10%。关于物业公司主张的违约金，法院不予支持。
物业服务是一个长期、动态的过程，包含了诸多内容，某一时刻、某一地点出现的物业服务不到位、滞后等问题，并不足以衡量整个物业服务的优劣，故业主不能以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费。物业服务是不是真的存在重大瑕疵，应该依据物业服务合同的约定、物业服务的质量、物业服务的长期过程及小区业主的整体评价等因素综合考量。如果业主能够举证证明物业企业来提供的物业服务确实存在重大瑕疵，物业公司应承担违约责任。
【案例来源】：赣州市中级人民法院2024年02月05日发布《涉物业服务合同纠纷典型案例》
121、物业公司为业主共同利益支出的超出物业服务范围的合理费用，应由全体业主承担——某物业公司诉某业委会物业服务合同纠纷案
法院经审理认为，停车场智能道闸系统属于小区共有设施，受益人为小区全体业主和物业使用人。物业公司提供的电梯保修、大修、更新、改造并非电梯日常维护范畴，不属于物业公司作为物业服务人应当提供的物业管理服务事项，相应款项应由业委会承担。疫情期间的核酸检验测试及消杀服务属于物业公司法定义务，购买防护用品以及物业人员的加班费属于物业公司履行职责而产生的成本支出，且物业公司已通过收取物业费、小区商业用房租金、停车位、广告位收入补贴物业服务成本，应由物业公司自行承担。故法院判决某业委会支付某物业公司智能道闸系统改造费用和电梯配件款。
物业公司服务范畴内的支出应属于物业公司经营成本，由其自行承担。超出物业公司服务范畴的支出，应由业主承担。物业公司服务事项是对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。其中，对共有部位、共有设施的管理和维护应限于日常管理、维护。以电梯为例，物业服务人应按照物业服务合同约定，对电梯提供维修、养护和管理服务，物业服务人有及时巡查、发现故障及时联系电梯厂家的义务。如果电梯有必要进行大修、更新、改造等超过日常维护范畴的，相应费用不应由物业公司承担。
【案例来源】：苏州市吴江区人民法院2024年07月04日发布《物业管理类纠纷典型案例》
122、上海某物业管理有限公司与薛某物业服务合同纠纷案——以未实际居住为由拒缴物业费不能成立
虹口区人民法院于2024年1月底在凉城新村街道社区巡回审判庭公开开庭审理了该案件，审理中，物业公司与业主充分阐述了各自事由。庭审中，法官向被告作了释明，针对物业服务不到位需要出示确实充分的证据材料，法院无法仅依据其单方陈述进行认定，且在房屋产权人未变更之前，业主作为产权人即使不实际居住在房屋内，因物业公司已经提供了业主房屋所在小区的整洁保洁、房屋公共部位日常维养等，故业主也要履行支付物业费的义务。另一方面，考虑到薛某真实的情况，物业公司也不再主张滞纳金的诉求。经过说法析理，薛某于庭审后当日即到物业公司支付了拖欠全部物业费，物业公司向本院申请撤诉。当日亦有多名小区业主旁听案件审理，零距离接受普法教育。
虹口区人民法院秉承司法为民理念，进一步落实和坚持新时代“枫桥经验”相关工作，构建由“司法所+派出所+律师事务所+巡回审判庭”形成的“三所一庭”矛盾纠纷化解创新模式，选取典型案件开展巡回审判，就地化解纠纷。本案中，通过以案说法，明确仅以未实际居住为由拒缴物业费没办法得到法院支持，也让居民在沉浸式旁听案件审理的同时零距离接受普法教育，实现法律效果和社会效果统一。
【案例来源】：上海市虹口区人民法院2024年6月25日发布《涉物业纠纷诉源治理白皮书》
123、公报案例：房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意——张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
Ⅰ、在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照关于业主改变住宅用途的规定处理。
Ⅱ、房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主都同意。
